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辦證注意事項

發布時間:2013-12-08 17:06:35  發布者:莎莎  點擊:
 

 

房產證辦理的流程和費用:

       兩種方法:

       A、委托開發商或代理公司辦理房產證

       B、自己辦理房產證

 

       辦理房產證注意:

       無論是期房還是現房,都存在辦理房產證的問題。

       您可以選擇委托開發商或代理公司辦理房產證。

       您也可以選擇自己辦理房產證。

       如果貸款銀行要求委托代辦,就不能自己辦理。

       自己辦理房產證可以省去代辦費用1000元左右。

       自己辦理房產證可以免除代繳的風險。

       自己辦理房產證需要花費時間和體力。

       您需要提前了解自己辦理房產證的程序和要求。

 

〈1〉、委托開發商或代理公司辦理

       為了節省自己的時間和精力,您可以選擇委托開發商或代理公司辦理房產證。

       在使用銀行按揭貸款的情況下,部分銀行在《住房按揭貸款合同》中強制加人“要求開發商協助將房產證收押”的約定,這種情況下只能委托開發商或代理公司辦理房產證。

即使委托開發商或代理公司辦理房產證,您仍然可以選擇,是由開發商或代理公司代收代交契稅、公共維修基金、印花稅等稅費,還是開發商或代理公司僅辦理房產證申請手續,契稅和公共維修基金等稅費由您自己來繳納。

適用范圍:開發商或代理公司代收代交契稅、公共維修基金、印花稅等稅費的情況適用。

 

第一步:簽訂委托協議

       通常《購房合同》中有關于委托開發商代辦房產證的條款,這個條款本身就可以看作是一份單獨的委托協議。此外,很多開發商還會要求購房人在《購房合同》以外另簽一份委托其代辦房產證,并同意入住前將契稅和公共維修基金交給他們的委托書。

       有些時候,開發商會把辦理相關手續的事務委托給專門的代理公司或律師辦理。

       此時,您也可以選擇,開發商或代理公司僅辦理相關手續,契稅和公共維修基金等稅費由您自己來繳納。

 

       注意事項:

       委托代辦的協議中應明確約定:

       1.開發商應該于什么期限內辦理房產證(如果是“兩證分離”的地區,一定要注明《土地使用權證》和《房屋所有權證》,當然如果因為行政原因,本地暫時無法取得《土地使用權證》的,只能讓步了);

       2.開發商或代理公司應當于什么期限內提供繳納相關稅費的正式收繳憑證;

       3.約定一旦因開發商原因導致不能如期辦理或辦證發生錯誤的情況時如何處理,最好明確約定“可以退房”或“不退房,但開發商應賠償全部房款x%的賠償金”等明確的違約處理方法;

       4.約定如果貸款銀行扣押房產證和《購房合同》的,購房人如何核驗房產證,因為這種情況下購房人往往只能“看一眼”房產證;

       5.約定辦理抵押登記的事宜,有些銀行不扣押房產證,僅辦理抵押登記,抵押登記的手續是否由開發商辦理以及如何辦理等事宜也應當約定清楚;

       6.約定代辦費用的數額和繳納方法,并要求提供正式的開發商蓋章的收據。

          如果《購房合同》對此沒有詳細約定,請一定要在這份委托協議中爭取加入這些條款。

 

第二步:繳納房產證代辦費、公共維修基金、契稅、印花稅

       辦理收房入住手續的時候,開發商往往會要求您繳納這些費用。注意事項:

       1.在交錢之前,請您了解一下這些稅費的收繳標準,以便核實開發商計算是否正確,可參見本書附錄十一。

       2.交錢之后,請您一定保留好收款憑證,并一定要求收款單位蓋公章,不要收“白條”。

 

第三步:按照約定時間領取房產證

       開發商或代理公司代交上述稅費之后,申請辦理房產證,并辦理抵押登記后,您就可以領取房產證了。

       如果貸款銀行扣押房產證和《購房合同》,您一定要找機會仔細核驗房產證上的記載,一旦存在記載錯誤,應及時要求更改。

       注意事項:

       1.仔細核對證書的數量,如果約定取得兩證,一定要核驗是否齊全;

       2.仔細核對房產證的記載,尤其是面積、位置、權利人姓名、權屬狀態等重要信息,如與合同約定不符,要求開發商說明原因;

       3.核對“他項權利”一欄記載的抵押事項;

       4.索要繳納稅費的正式發票。

 

〈2〉、自己辦理房產證

       適用范圍:自己繳納契稅、公共維修基金、印花稅等稅費的情況適用

第一步:簽訂委托協議

       通常《購房合同》中有關于委托開發商代辦房產證的條款,這個條款本身就可以看作是一份單獨的委托協議。此外,很多開發商還會要求購房人在《購房合同》以外另簽一份委托其代辦房產證的委托書。

       有些時候,開發商會把辦理相關手續的事務委托給專門的代理公司或律師辦理。

       注意事項:同“辦理流程一”中的“第一步”。

 

第二步:繳納房產證代辦費

       售房人住的時候,開發商會要求您繳納。注意事項:

       交錢之后,請您一定保留好收款憑證,并一定要求收款單位蓋公章,不要收“白條”。

 

第三步:自己到相關部門繳納公共維修基金、契稅

       繳納的方法,可以詢問開發商或代理公司的辦事人員。公共維修基金一般由房產所在地區的小區辦收取,部分城市已經開始由銀行代收公共維修基金。注意事項:

       請保證及時繳納公共維修基金和契稅,根據法律規定,這兩筆款項的繳納憑證是辦理房產證的必需文件,因此如果您不能及時繳納會影響到您獲得房產證。

       請一定保留好繳納稅費的正式收繳憑證,并及時交給開發商或代理公司,以便他們下一步的申請工作。

 

第四步:按照約定時間領取房產證

       開發商或代理公司代交上述稅費之后,申請辦理房產證,并辦理抵押登記后,您就可以領取房產證了。

       如果貸款銀行扣押房產證和《購房合同》,您一定要找機會仔細核驗房產證上的記載,一旦存在記載錯誤,應及時要求更改。

       注意事項:

       1.仔細核對證書的數量,如果約定取得兩證,一定要核驗是否齊全;

       2.仔細核對房產證的記載,尤其是面積、位置、權利人姓名、權屬狀態等重要信息,如與合同約定不符,要求開發商說明原因;

       3.核對“他項權利”一欄記載的抵押事項。

       提示:

       及時查詢房屋產權狀態

       即使委托代辦房產證,您也有必要及時向房屋行政管理部門和土地行政管理部門查詢所購房屋的產權狀態,如果發現“危險情況”,如開發商非法設定抵押等,可以及時主張自己的權利。

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